Chez le notaire en Montérégie : pourquoi le montant final peut changer
Le prix inscrit à la promesse d’achat n’est pas toujours le seul montant qui change de mains chez le notaire. Au moment de conclure une transaction, certaines dépenses déjà payées par le vendeur sont réparties entre les parties selon la date convenue. Ces calculs, souvent appelés ajustements ou répartitions, peuvent faire varier le montant que l’acheteur doit apporter et le produit net que le vendeur recevra.
Pour une propriété à Valleyfield, à Les Coteaux ou ailleurs en Montérégie, mieux vaut comprendre ces postes avant la signature. Le but n’est pas de renégocier le prix de vente, mais d’attribuer équitablement les dépenses et les revenus liés à l’immeuble.
Que sont les ajustements chez le notaire?
L’OACIQ précise que les répartitions peuvent notamment viser les taxes foncières générales ou spéciales, les taxes scolaires, les réserves de combustible ainsi que certains revenus et certaines dépenses de l’immeuble. Le notaire vérifie les sommes payées et calcule la part attribuable à chaque partie selon la date prévue à la promesse d’achat.
Un vendeur qui a déjà acquitté une dépense couvrant une période après le transfert peut donc recevoir un remboursement proportionnel de l’acheteur. À l’inverse, un solde impayé ou un revenu déjà perçu peut être traité dans les calculs afin que chacun assume sa part.
1. Les taxes municipales et scolaires
Les taxes municipales couvrent généralement l’année civile, du 1er janvier au 31 décembre. Les taxes scolaires suivent plutôt une période du 1er juillet au 30 juin. Si le vendeur a payé le compte avant la vente, l’acheteur rembourse normalement la portion correspondant à sa période de propriété.
Ce remboursement n’est pas la taxe de bienvenue. Le droit de mutation est un compte distinct envoyé à l’acquéreur par la municipalité après le transfert. Québec.ca indique qu’il devient payable avant le 31e jour suivant l’envoi du compte, sous réserve des modalités de versement prévues par la municipalité.
2. Le mazout, le propane et les autres réserves
Une maison peut aussi être vendue avec une réserve de mazout ou de gaz propane. Selon l’OACIQ, le combustible restant peut faire partie des répartitions. La capacité du réservoir, la quantité et le prix actuel doivent être documentés clairement afin d’éviter une estimation approximative.
Dans la Montérégie rurale et périurbaine, ce détail peut être pertinent pour certaines propriétés. Le vendeur gagne à conserver les factures récentes et les renseignements sur le réservoir. L’acheteur devrait aussi vérifier si l’équipement est inclus, loué ou soumis à un contrat distinct.
3. Les contrats et dépenses payés d’avance
Les frais de déneigement, d’entretien du terrain ou d’autres services déjà payés pour une période dépassant la date de vente peuvent aussi entrer dans le calcul si la promesse d’achat le prévoit. Le traitement dépend du contrat, de sa transférabilité et de l’entente conclue entre les parties.
Il faut donc éviter de présumer qu’un contrat suit automatiquement la propriété. Une copie du contrat, la période couverte et la preuve de paiement permettent au courtier et au notaire de déterminer si un ajustement est requis.
4. Les loyers et les immeubles à revenus
Pour un duplex, un triplex ou une propriété avec logement, les loyers perçus d’avance et certaines dépenses de l’immeuble doivent être répartis. Si le vendeur a encaissé le loyer d’un mois complet alors que l’acheteur devient propriétaire pendant ce mois, le notaire peut attribuer à l’acheteur la portion qui lui revient.
Les baux, les avis, l’état des loyers et les preuves de paiement doivent être transmis rapidement. Un dossier incomplet peut compliquer le calcul et retarder la préparation des documents.
Quelle date sert au calcul?
La promesse d’achat précise normalement si les répartitions sont calculées à la date de signature de l’acte de vente ou à la date d’occupation. L’OACIQ rappelle que ce choix peut avoir un impact financier, surtout lorsque plusieurs jours séparent les deux dates.
Si le vendeur demeure dans la propriété après la signature, une compensation d’occupation peut aussi être prévue. Cette somme et les responsabilités liées à l’énergie, à l’entretien et à l’assurance doivent être clairement inscrites dans les documents de transaction.
Ce que l’acheteur devrait prévoir
Avant le rendez-vous chez le notaire, l’acheteur devrait garder une marge de liquidités au-delà de la mise de fonds et des honoraires. Il peut demander une estimation des répartitions lorsque les comptes et la date de transaction sont connus, puis prévoir séparément le droit de mutation qui sera facturé par la municipalité.
Il est aussi prudent de transmettre rapidement les coordonnées du notaire et de répondre aux demandes de documents. Une transaction à Valleyfield, à Les Coteaux ou ailleurs en Montérégie se déroule plus facilement lorsque le financement, l’assurance et les fonds requis sont confirmés à l’avance.
Ce que le vendeur devrait préparer
Le vendeur devrait réunir les comptes de taxes municipales et scolaires, les preuves de paiement, les factures de combustible, les contrats de services et, s’il y a lieu, les baux et l’état des loyers. La Chambre des notaires du Québec rappelle que le notaire doit notamment obtenir les relevés officiels afin de vérifier les taxes et de payer tout solde dû.
Ces documents permettent d’établir un produit net plus réaliste. Ils réduisent aussi le risque de découvrir, quelques jours avant la signature, une dépense oubliée ou un remboursement auquel l’une des parties ne s’attendait pas.
Un calcul simple en apparence, mais important pour votre budget
Les ajustements ne changent pas la valeur négociée de la propriété. Ils déterminent qui paie quoi à partir de la date convenue. Leur montant varie selon l’immeuble, la municipalité, la période de l’année, les dépenses déjà acquittées et les modalités de la promesse d’achat.
Vous préparez un achat ou une vente à Valleyfield, à Les Coteaux, en Montérégie-Ouest ou ailleurs en Montérégie? Une bonne préparation des dates et des documents aide à prévoir le montant réel de la transaction et à arriver chez le notaire sans surprise.
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Crédit photo : image originale générée par OpenAI pour Sylvain Cuerrier – RE/MAX.
