Reprise de logement en 2026 : ce qu’il faut savoir avant d’acheter ou vendre un plex
Acheter ou vendre un duplex, un triplex ou un petit immeuble locatif exige plus qu’une analyse des revenus et des dépenses. Lorsqu’un logement est occupé, les règles entourant la reprise de logement peuvent modifier l’échéancier, le financement et même la faisabilité du projet.
À Valleyfield, à Les Coteaux et ailleurs dans la Montérégie-Ouest, il vaut mieux vérifier la situation des baux avant de promettre une occupation rapide. Une intention sincère d’habiter un logement ne remplace pas les conditions, les délais et les preuves exigés par la loi.
Reprise de logement et éviction : deux démarches différentes
La reprise de logement permet, dans certaines circonstances, au propriétaire de récupérer un logement pour s’y loger ou pour loger une personne admissible, notamment son père, sa mère, son enfant ou une autre personne dont il est le principal soutien. Le propriétaire doit démontrer que son projet est réel et conforme à la loi.
L’éviction vise plutôt la subdivision d’un logement, son agrandissement substantiel ou un changement d’affectation. Une loi québécoise interdit généralement ces évictions jusqu’au 6 juin 2027. Des exceptions existent, et la loi prévoit aussi des mécanismes pouvant modifier cette échéance. Cette interdiction temporaire ne signifie donc pas que toute reprise de logement est suspendue.
La protection de certains locataires de 65 ans et plus
Depuis le 6 juin 2024, l’article 1959.1 du Code civil du Québec protège davantage certains locataires ainés. Pour que la protection s’applique, trois critères doivent être réunis au moment de la reprise ou de l’éviction : le locataire ou son conjoint doit avoir 65 ans ou plus, occuper le logement depuis au moins 10 ans et avoir un revenu égal ou inférieur à 125 % du revenu maximal donnant accès à un logement à loyer modique.
Ces critères sont cumulatifs. Il existe aussi des exceptions permettant une reprise, par exemple lorsque le propriétaire a lui-même 65 ans ou plus et veut habiter le logement, lorsque le bénéficiaire de la reprise a 65 ans ou plus, ou dans une situation précise où un propriétaire occupant de 65 ans ou plus souhaite loger un bénéficiaire plus jeune dans le même immeuble.
Le seuil de revenu applicable n’est pas un chiffre unique pour tout le Québec : il dépend des seuils publiés par la Société d’habitation du Québec. Il faut donc utiliser les données officielles correspondant au ménage et au territoire concernés.
Les délais ne doivent pas être improvisés
Pour un bail d’un an, le Tribunal administratif du logement indique que l’avis écrit de reprise doit être transmis au moins six mois avant la fin du bail. Le locataire dispose ensuite d’un mois pour répondre. S’il n’accepte pas par écrit, le propriétaire doit présenter une demande de reprise au Tribunal dans le délai prévu.
Les délais peuvent différer selon la durée du bail. Une preuve de transmission est essentielle. Avant d’envoyer un avis, il faut aussi confirmer que le propriétaire, la forme de propriété, la personne qui occuperait le logement et le motif invoqué respectent toutes les conditions.
Ce que cela change pour un acheteur de plex
Si vous achetez avec l’intention d’occuper un logement, ne présumez pas qu’il sera disponible à la date souhaitée. Demandez les baux, les avis déjà transmis, les réponses des locataires et les renseignements nécessaires pour vérifier les délais. L’échéancier d’occupation devrait être discuté avant de finaliser le financement et la promesse d’achat.
Une analyse prudente aide aussi à distinguer un logement réellement disponible d’une simple possibilité future. Cette nuance peut influencer votre mise de fonds, votre budget mensuel et votre solution d’hébergement temporaire.
Ce que cela change pour un vendeur
Un vendeur gagne à présenter un dossier locatif clair : copies des baux, historique des avis, loyers actuels et documents pertinents. Il faut éviter de garantir qu’un logement sera libre si le processus légal n’est pas terminé. Une information précise réduit le risque de malentendu avec l’acheteur et facilite l’évaluation de l’immeuble.
La reprise ne doit jamais servir de prétexte pour relouer plus cher ou contourner les droits du locataire. Le Tribunal peut examiner l’intention réelle du propriétaire et imposer des conditions.
Une vérification locale avant de faire une offre
Dans un marché de plex à Valleyfield, à Les Coteaux et dans la Montérégie-Ouest, la valeur d’un immeuble ne se limite pas à son emplacement. La situation de chaque logement, la durée des baux et le projet d’occupation comptent aussi. Une vérification faite tôt permet de bâtir une stratégie réaliste, autant pour l’acheteur que pour le vendeur.
Ces renseignements sont généraux et ne remplacent pas un avis juridique. Chaque dossier dépend notamment des dates, du type de bail, de la structure de propriété, du bénéficiaire visé et des preuves disponibles.
Pour discuter de votre projet
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Crédit photo
Photo de couverture : image originale générée pour cet article avec OpenAI, le 25 septembre 2026. Utilisation autorisée pour le blogue de Sylvain Cuerrier - RE/MAX.
