Acheteur non canadien en Montérégie : quoi vérifier avant 2027
Crédit photo : image originale générée par OpenAI pour Sylvain Cuerrier – RE/MAX.
Un acheteur qui n’est ni citoyen canadien ni résident permanent peut-il acheter une maison, un condo ou un petit plex en Montérégie? En date du 2 novembre 2026, l’interdiction fédérale d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens est toujours en vigueur. Selon la loi actuelle, elle doit prendre fin le 1er janvier 2027.
Cette échéance approche, mais elle ne signifie pas qu’il faut attendre janvier pour commencer les vérifications. La règle comporte plusieurs exceptions, dépend du statut de l’acheteur, du type d’immeuble et de son emplacement, et peut entraîner de sérieuses conséquences si une promesse d’achat est conclue alors que l’acquisition est interdite.
À Valleyfield, à Les Coteaux et ailleurs en Montérégie, il est donc prudent de valider la situation avant de rédiger ou d’accepter une offre.
Ce que la loi interdit actuellement
Depuis le 1er janvier 2023, la loi fédérale interdit à un non-Canadien d’acheter directement ou indirectement certains immeubles résidentiels au Canada. La mesure, initialement prévue pour deux ans, a été prolongée jusqu’au 1er janvier 2027.
Elle vise notamment les personnes qui ne sont ni citoyennes canadiennes, ni résidentes permanentes, ni inscrites sous le régime de la Loi sur les Indiens. Elle peut également viser certaines sociétés ou entités canadiennes contrôlées par des non-Canadiens.
Quels immeubles sont visés?
La loi vise généralement les maisons individuelles et les bâtiments semblables comprenant au plus trois logements, les maisons jumelées ou en rangée ainsi que les unités de copropriété. Les immeubles de quatre logements ou plus ne correspondent pas à la définition fédérale d’« immeuble résidentiel » utilisée par cette interdiction.
L’emplacement compte aussi. La prohibition s’applique aux propriétés situées dans une région métropolitaine de recensement ou une agglomération de recensement déterminée par Statistique Canada. Certaines propriétés situées à l’extérieur de ces secteurs, notamment dans des milieux plus ruraux, peuvent ne pas être visées.
La Montérégie comprend des secteurs urbains, périurbains et ruraux. Il ne faut donc pas se fier uniquement au nom de la municipalité ou à l’apparence de la propriété : l’adresse exacte et la délimitation statistique doivent être vérifiées.
Les principales exceptions à connaître
La loi ne s’applique pas aux citoyens canadiens ni aux résidents permanents. Elle prévoit aussi des exceptions pour certaines personnes protégées, certains résidents temporaires qui satisfont aux conditions réglementaires et certains achats faits avec un époux ou conjoint de fait admissible.
D’autres situations peuvent être exclues, notamment certaines acquisitions résultant d’un décès, d’un divorce, d’une séparation ou d’un don, l’exercice d’un droit par un créancier, ainsi que certains achats réalisés aux fins de développement.
Une exception ne doit jamais être présumée. Le permis de travail ou d’études, la durée de résidence au Canada, la situation familiale, la structure de propriété et l’usage projeté peuvent tous être pertinents. Les documents démontrant l’admissibilité doivent être examinés avant de s’engager.
Attention à la date de la promesse d’achat
Prévoir une signature chez le notaire après le 1er janvier 2027 n’est pas nécessairement une façon de contourner la règle. Ce qui importe peut être le moment où l’acheteur devient lié par une entente d’achat. Une promesse acceptée pendant que l’interdiction est encore en vigueur doit donc être analysée selon les règles applicables à ce moment.
Inversement, la date du 1er janvier 2027 est celle prévue par la législation actuelle. Avant de conclure une transaction autour de cette échéance, il faudra confirmer qu’aucune nouvelle prolongation ou modification n’est entrée en vigueur.
Les conséquences possibles d’une infraction
Un non-Canadien qui contrevient à l’interdiction, ou une personne qui l’aide sciemment à contrevenir à la loi, peut être reconnu coupable et recevoir une amende pouvant atteindre 10 000 $. Un tribunal peut aussi ordonner la vente de la propriété.
Dans une vente ordonnée par le tribunal, le non-Canadien ne peut généralement pas recevoir plus que le prix qu’il avait payé. Ces conséquences justifient une vérification sérieuse plutôt qu’une interprétation approximative de l’une des exceptions.
Ce que l’acheteur devrait préparer
L’acheteur concerné devrait réunir ses preuves de citoyenneté ou de statut d’immigration, ses permis valides, les documents démontrant sa résidence au Canada et, s’il invoque une exception familiale, les documents pertinents de son conjoint. Il devrait aussi confirmer le type d’immeuble, son emplacement dans une région statistique visée et la structure exacte de l’acquisition.
Une préapprobation hypothécaire ne confirme pas à elle seule que l’achat est permis. Le prêteur, le courtier immobilier et le notaire ont des rôles différents; une opinion juridique peut être nécessaire lorsque la situation n’est pas claire.
Ce que le vendeur devrait vérifier
Le vendeur ne devrait pas demander des renseignements personnels inutiles, mais il doit éviter d’accepter une promesse qui ne pourrait pas être exécutée légalement. Lorsqu’un doute raisonnable existe, il est prudent de demander à l’acheteur de faire confirmer son admissibilité par un notaire ou un conseiller juridique avant l’acceptation ou dans un délai clairement prévu.
Cette vérification protège aussi le vendeur : une transaction bloquée tardivement peut faire perdre du temps, retarder un autre achat et obliger à remettre la propriété sur le marché.
Qu’est-ce qui pourrait changer en janvier 2027?
Si la loi est abrogée comme prévu, l’interdiction fédérale temporaire cesserait de s’appliquer. Cela ne supprimerait toutefois pas les autres règles qui touchent une transaction : financement, identité, fiscalité, droits de mutation, sanctions liées au blanchiment d’argent, obligations du courtier et exigences du notaire.
Il serait donc risqué de présenter le 1er janvier 2027 comme une autorisation automatique d’acheter. La bonne démarche demeure de vérifier la loi et les règlements à jour au moment où la promesse d’achat doit être signée.
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